Imóvel com alienação fiduciária não pode ter rescisão contratual com devolução de valores

Sob a relatoria do juiz substituto em segundo grau Maurício Porfírio Rosa, a 2ª Seção Cível do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) manteve, em sessão realizada no início deste mês, decisão que nega a cliente de construtora o direito de receber parcelas pagas em financiamento com alienação fiduciária, após rompimento do contrato de compra e venda. O relator entendeu que, embora o procedimento tenha previsão no Código de Defesa do Consumidor (CDC), a Lei nº 9.514, editada em 1997 e que trata especificamente do assunto, deve se sobrepor ao Código. Com a decisão, além de não ter restituição do valor pago, o cliente perde o direito ao imóvel, que deverá ir a leilão para cobrir o saldo devedor restante.

A ação foi julgada procedente em primeira instância, determinando a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel com alienação fiduciária e a devolução ao cliente das parcelas pagas, acrescidas de correção monetária, com retenção de 10% do valor para quitação de despesas administrativas, financeiras e tributárias, por parte da empresa. A empresa recorreu da decisão, que foi reformada e julgado improcedente o pedido de restituição do valor já pago, por reconhecer a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Por fim, o cliente pediu embargo da decisão reformada, solicitando que fosse mantida a decisão dada em primeiro grau. Consta no relatório que a rescisão da escritura de compra e venda foi pedida sob a alegação de abusividade de cláusulas contratuais, mas após a entrega do bem e tempo considerável de moradia.

Porfírio entendeu que o litígio configura-se em torno do código que deverá ser aplicado - se o CDC ou a lei que trata da alienação fiduciária de imóveis - e assim passou a analisar. Para ele, havendo regramento específico posterior, como é o caso da Lei nº 9.514/97, este deve prevalecer sobre a regra geral - no caso, o CDC. "Embora a matéria encontre posicionamento diversificado, comungo do entendimento segundo o qual, em se tratando de negócio jurídico de compra e venda de imóvel, com adjeto de alienação fiduciária, é de prevalecer o regramento contido na Lei nº 9.514/97, me detrimento do CDC, naquilo em que forem incompatíveis", justificou, citando jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Ao final, o juiz substituto em 2º grau citou ainda o risco de caracterização de enriquecimento ilícito do cliente, em detrimento da construtora, caso esta tivesse de devolver 90% do valor pago. "Ora, inadmissível seria que após exercerem a posse por período de quase seis anos, os embargantes lograssem êxito na devolução de 90% do valor pago pelo bem imóvel, o que, a meu ver, daria ensejo ao enriquecimento ilícito daqueles, em total prejuízo da credora fiduciária, no caso a construtora", argumentou, para em seguida manter o entendimento levantado na decisão embargada.

Para entender:

A alienação fiduciária ocorre quando um comprador adquire um bem a crédito e o credor toma o próprio bem em garantia, de forma que o comprador fica impedido de negociá-lo com terceiros. No caso de imóvel, é comum que a propriedade definitiva, atestada pela escritura, só seja transmitida após a liquidação da dívida. Na prática, a alienação fiduciária é um pacto de garantia e consistente na alienação do bem, que se transfere ao financiador em garantia do cumprimento da obrigação de pagar toda a importância final do financiamento. Em caso de inadimplemento, o bem vai a leilão e o valor arrecadado é usado para honrar a dívida restante; se houver diferença, o montante é devolvido ao contratante.

Ementa:

Embargos infringentes em recurso de apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de importâncias pagas. Contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. Aplicação da Lei nº 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor. I - Verificando-se que a Lei nº 9.514/97, que rege o instituto da alienação fiduciária de imóveis possui caráter de especificidade, quando comparada ao Código de Defesa do Consumidor, deve aquela ser aplicada em desproveito deste, na parte em que demonstrarem incompatibilidade. Havendo regramento específico posterior, deve este prevalecer sobre a regra geral, quando incompatíveis entre si. II - Com o advento da rescisão contratual, após caracterizada a inadimplência do devedor fiduciante, é incabível a devolução das parcelas pagas, haja vista que, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97, a posse deverá ser convalidada em favor do credor fiduciário, o qual liquidará a dívida por meio de leilão público, com consequente devolução do saldo remanescente àquele. Recurso de embargos infringentes conhecido mas desprovido.

Processo nº 201192253418