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18 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Goiás
há 4 anos
Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
6ª Câmara Cível
Partes
Apelante: CLAUDIA MELO NETTO & CIA LTDA, Apelado: MARIA NEIDE FREURY CURADO
Publicação
DJ de 23/11/2017
Julgamento
23 de Novembro de 2017
Relator
FAUSTO MOREIRA DINIZ
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-GO__01583611420158090051_52373.pdf
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Inteiro Teor

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0158361.14.2015.8.09.0051

COMARCA DE GOIÂNIA

APELANTE : CLÁUDIA MELO NETTO E CIA LTDA-ME

APELADA : MARIA NEIDE FLEURY CURADO

RELATOR : DES. FAUSTO MOREIRA DINIZ

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. REQUISITOS PARA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. NÃO PREENCHIMENTO. SOMA DOS PERÍODOS PERTINENTES A AJUSTE POR PRAZO DETERMINADO COM O INDETERMINADO. IMPOSSIBILIDADE. 1. A ação renovatória tem como pressupostos cumulativos os apresentados nos três incisos do artigo 51 da Lei 8.245/91, sendo necessário que o contrato a renovar seja escrito e por prazo determinado, de modo que, não preenchido tal requisito a improcedência do pedido renovatório é medida que se impõe. 2- Não é possível a soma dos prazos do contrato por prazo determinado, com o período que o mesmo vigeu sobre o prazo indeterminado para o preenchimento do requisito previsto no inciso II do artigo 51 da referida norma legal. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

A C Ó R D Ã O

Vistos , relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº 0158361.14.2015.8.09.0051, da Comarca de Goiânia, sendo apelante Cláudia Melo Netto &Cia Ltda e apelada Maria Neide Freury Curado.

Acordam os integrantes da Segunda Turma Julgadora da Sexta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer e desprover o apelo, nos termos do voto do Relator. Custas de lei.

Votaram , além do Relator, o Desembargador Norival Santomé e a Desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis, que presidiu o julgamento.

Presente o ilustre Procurador de Justiça, Doutor Rodolfo Pereira Lima Júnior.

Goiânia, 21 de novembro de 2017.

DES. FAUSTO MOREIRA DINIZ

RELATOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0158361.14.2015.8.09.0051

COMARCA DE GOIÂNIA

APELANTE : CLÁUDIA MELO NETTO E CIA LTDA-ME

APELADA : MARIA NEIDE FLEURY CURADO

RELATOR : DES. FAUSTO MOREIRA DINIZ

VOTO DO RELATOR

A priori, ressalto que frente à questão do direito intertemporal, ante à nova norma processual, passo a aplicar, por analogia, o Enunciado Administrativo de número 3 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe:

?Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC .? (Negritei).

Configurados os pressupostos de admissibilidade do impulso dele conheço e passo a sua apreciação.

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por CLÁUDIA MELO NETTO E CIA LTDA-ME, contra sentença (evento nº 07), exarada pelo MM. Juiz de Direto da 13ª Vara Cível e Ambiental da comarca de Goiânia, Dr. Otacílio de Mesquita Zago, nos autos de ação de renovação de aluguel comercial, proposta em desproveito de MARIA NEIDE FLEURY CURADO, ora apelada.

O édito recorrido restou assim prolatado:

?(?).

Ante o exposto, julgo improcedente o pedido, vez que não cumpridos os requisitos estipulados no art. 51, incisos, da Lei nº 8.245/91.

Considerado o pedido contido no item ?d? da contestação, e o disposto no art. 74 da Lei nº 8.245/91, determino que a parte autora desocupe o imóvel objeto da demanda, no prazo de 30 (trinta) dias.

No caso de não haver desocupação voluntária, expeça-se mandado de despejo.

Condeno a requerente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa atualizado, tudo com fulcro no art. 85, § 2º, do novo Código de Processo Civil.

Oportunamente, arquivem-se com as cautelas legais.? (sic).

Conforme se verifica a apelante buscou por meio da demanda originária prorrogar o contrato de aluguel comercial celebrado com a ora apelada, pelo prazo de cinco (5) anos, nos termos do artigo 56 da Lei 8.245/1991.

Em seu apelo refuta a sentença objurgada ao argumento de que trouxera documentação mais que suficiente para comprovar o seu direito, argumentando, nesse ínterim, que o próprio contrato social da empresa comprova a sua permanência no local com o mesmo ramo de atividade.

Advoga que ?(...) apesar de não estar revestido das formalidades legais, o primeiro contrato escrito foi firmado no mês de setembro de 2003, e, desde então, as reformas do mesmo vem sendo feita de forma irregular, ora tácita, ora escrito, sempre com consentimento da apelada, sendo que a última reforma foi exatamente no ano de 2009 com vencimento em 2010.? (sic).

Ressalta que o ?(?) o argumento principal da autora é o lapso de tempo que ela se encontra no local, exercendo o mesmo ramo de atividade.? (sic).

Aduz, ademais, que ?(...) a requerente não busca a renovação do contrato de aluguel com base na soma dos contratos escritos, que no caso, seria a soma de

todos os contratos, mas sim, com a prorrogação do último contrato escrito que se tornou por tempo indeterminado nas condições ali ajustadas, nos termos que dispõe o § 5º do art. 56 da Lei 8.245/91 .? (sic).

Propugna por fim que, tendo em vista ter o último contato escrito encerrado em 2010 e já no mesmo ano ter dado início à prorrogação por prazo indeterminado, até a data da prorrogação ?(...) sem qualquer interrupção perfaz perfeitamente o espaço de mais de 05 anos. Com isso, está cristalinamente demonstrado o direito da apelante de renovar sua locação por mais cinco anos com fulcro no diploma legal referenciado, evitando assim, um enorme prejuízo da recorrente com o seu ponto comercial formado ao longo dos anos.

A recorrida apresentou contrarrazões ao apelo (evento nº 16) rogando pelo seu desprovimento, ressaltando, inclusive, que ? Não é possível somar o lapso temporal dos contratos escritos e por prazo determinado com o período prorrogado nos contratos que vigoram por prazo indeterminado .? (sic).

É a matéria a pedir apreço. Decido.

Em análise meticulosa dos autos, tenho que não assiste razão à recorrente.

Sobre o tema, importa consignar que segundo estabelece o artigo 51 da Lei nº 8.245/91, são requisitos para a renovação do contrato de locação comercial os seguintes:

?Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo

sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.?

Como se vê são requisitos para a renovação do contrato de locação comercial: contrato escrito e com prazo determinado; prazo mínimo a renovar ou a soma ininterrupta dos contratos escritos seja de cinco anos; o locatário esteja explorando o comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

No caso em epígrafe, a própria apelante afirma em seu arrazoado que todos os contratos de locação celebrados com a recorrida eram de um ano, asseverando que o último ajuste escrito iniciou-se em 2009 e findou em 2010, mesmo ano em que passou a vigorar por prazo indeterminado.

A Lei de Locações é clara ao estabelecer no inciso I do artigo 51 que o contrato a renovar deve ser escrito e com prazo determinado. Contudo, na situação dos autos, percebe-se que houve contrato escrito e com prazo determinado por apenas um ano, passando a ser por prazo indeterminado nos anos seguintes. Portanto, a toda evidência a insurgente não preencheu referido requisito para a renovação do contrato de locação comercial.

Além disso, mesmo que o prazo de cinco anos tivesse sido alcançado, o que, também, não se configurou quando da interposição da ação renovatória de locação, pois, naquela época, haviam transcorrido apenas quatro anos desde o início do contrato de locação,

encontra-se ausente o requisito do contrato escrito e por prazo determinado.

Vejamos o entendimento jurisprudencial acerca do tema:

?APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. ARTIGO 51, II, DA LEI DO INQUILINATO. SOMA DOS PRAZOS ININTERRUPTOS DOS CONTRATOS ESCRITOS POR CINCO ANOS. RENOVAÇÕES SUCESSIVAS COM PRAZO DETERMINADO OCORRIDAS DE FORMA TÁCITA. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO EM VIGOR. RENOVAÇÃO TÁCITA. AUSÊNCIA DE REQUISITO. Um dos requisitos da ação renovatória, prevista na Lei nº 8.245/91, é que a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos. Não há amparo à pretensão da recorrente, eis que a legislação exige para o ajuizamento da ação renovatória de locação não somente que o contrato esteja vigorando por prazo determinado, mas que tenha sido celebrado por escrito pelo prazo de cinco anos, ou que a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos, hipótese diversa dos autos, haja vista que as sucessivas renovações automáticas ocorreram de forma tácita, inexistindo contrato escrito em vigor na data do ajuizamento da ação . DECRETAÇÃO DO DESPEJO. Havendo pedido na contestação, é corolário do insucesso na propositura da ação renovatória de locação a decretação do despejo. Inteligência do art. 74, da Lei nº 8.245/91. (...) RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA DESPROVIDO. APELO DO RÉU PROVIDO EM PARTE. (TJRS, 15ª CC, AC nº 70059823823, Rel. Desª Ana Beatriz Iser , Julgado em 11/06/2014).

?AGRAVO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DISCUSSÃO SOBRE CLÁUSULA DO TEMPO DO CONTRATO QUE PREVIU RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. APLICAÇÃO EM AÇÃO RENOVATÓRIA ANTERIOR. CLÁUSULA AUTOMÁTICA NÃO APLICÁVEL PARA NOVO PERÍODO. HIPÓTESE EM QUE A LOCAÇÃO PASSOU A VIGER POR PRAZO INDETERMINADO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR PARA NOVA AÇÃO RENOVATÓRIA AJUIZADA DEPOIS DO VENCIMENTO DO CONTRATO ESCRITO. CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO PROVIDO. Falta interesse de agir ao locatário que ajuíza ação renovatória de locação comercial após a vigência do contrato escrito e no prazo legal previsto no art. 51 da Lei nº 8.245/91. No caso, o contrato celebrado entre as partes estipulou vigência de três anos, com prorrogação por igual prazo ou maior, se posteriormente estipulado. O locatário, então, valendo-se da prorrogação automática, obteve, em ação judicial, a somatória dos prazos e consequente renovação compulsória. Passados mais de cinco anos, ajuizou nova ação, pretendendo fosse computada novamente a somatória do prazo original e o da prorrogação

automática. Contudo, para efeito de nova ação renovatória, não é possível nova aplicação da cláusula de prorrogação automática, conforme precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Saliente-se que o julgamento da anterior ação renovatória não gerou vinculação a respeito da interpretação e aplicação da cláusula contratual que dispôs sobre a duração do contrato, inexistindo coisa julgada a ser obedecida. Verifica-se que, encerrado o prazo contratual, o contrato de locação teve sua vigência convertida para prazo indeterminado, não suscetível, portanto, da renovação compulsória aludida no art. 51 da Lei nº 8.245/91 .? (TJSP, 31ª CDP, AI nº 2127879-34, Rel. Des. Adilson de Araujo , DJe de 05/08/2015). Negritei.

AGRAVO REGIMENTAL EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE FATO NOVO. AGRAVO DESPROVIDO. 1 - (?). 2 - (?). 3 - A ação renovatória de aluguel tem como requisitos essenciais os descritos nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91. 4 - O direito a renovação do contrato de locação não residencial está condicionada ao preenchimento cumulativo das exigências contidas no artigo 51, incisos I, II e III, da Lei nº 8.245/91. 5 - Se a somatória dos prazos dos contratos escritos ininterruptos e com tempo determinado não atingirem o prazo mínimo de cinco anos, não há falar em ação renovatória, mormente porque mostra-se inviável a somatória do período do contrato por tempo determinado com o indeterminado. AGRAVO REGIMENTAL CONHECIDO E DESPROVIDO.? (TJGO, 6ª CC, AC 232682-25, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes , DJe nº 1298 de 08/05/2013).

?APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO DE ALUGUEL DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CONEXÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONFIGURADA. REQUISITOS PARA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. NÃO PREENCHIMENTO. I- (?). II- Para a renovação do contrato de locação comercial são necessários o preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/91, sendo necessário que o contrato a renovar seja escrito e por prazo determinado. III- Não é possível a soma dos prazos do contrato por prazo determinado, com o período que o mesmo vigeu sobre o prazo indeterminado para o preenchimento do requisito previsto no inciso II do art. 51 da referida norma legal. IV- (?). APELAÇÃO IMPROVIDA.? (TJGO, 4ª CC, AC nº 17157-02, Rel. Dr. Delintro Belo de Almeida Filho , DJe nº 958 de 12/12/2011).

?APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. IMÓVEL COMERCIAL. REQUISITOS ART. 51 DA LEI Nº 8.245/91. PRAZO 05 (CINCO) ANOS CONTRATO ESCRITO E ININTERRUPTO. INTERPOSIÇÃO DA AÇÃO. PRAZO DECADENCIAL. I - A ação

renovatória tem como pressupostos cumulativos os apontados nos três incisos do art. 51 da Lei 8.245/91. II - Em virtude de disposição expressa contida na Lei 8.245/91, inadmissível a renovatória, sem que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos sejam de cinco anos. III - É impossível a soma dos prazos do contrato por prazo determinado, com o período que o mesmo vigeu sobre o prazo indeterminado. Precedentes . IV ? O exercício da ação renovatória de locação comercial deve se dar até seis meses antes de findo o prazo fixado no contrato a ser renovado, ao teor do parágrafo quinto DO ARTIGO 51 DA LEI 8245/91. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS IMPROVIDA.? (TJGO, 4ª CC, AC nº 154821-0, Rel. Des. Almeida Branco , DJe nº 584 de 25/05/2010). Negritei.

Na sentença o julgador assim dispôs como fundamentos para indeferir o pedido da autora, ora recorrente:

?(?) a parte autora não cumpriu o requisito estipulado no art. 51, inciso II, da Lei do Inquilinato.

Ademais, a citada legislação, em seu art. 71, inciso, I, exige que a petição inicial da renovatória seja instruída com prova dos preenchimentos dos requisitos do art. 51.

Além disso, não é possível a soma do lapso temporal dos contratos escritos e por prazo determinado com o período no qual prorrogado por prazo indeterminado, amolde de se preencher o requisito previsto no inciso II do art. 51 da referida norma.?

Por tal desiderato, tenho como escorreito os fundamentos do ato hostilizado, razão pela qual não merece qualquer reforma, porquanto proferidos em harmonia com a legislação e jurisprudências aplicáveis à espécie.

Diante do exposto, já conhecido do apelo, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume o édito recorrido por este e por seus próprios e jurídicos fundamentos.

É como voto.

Goiânia, 21 de novembro de 2017.

DES. FAUSTO MOREIRA DINIZ

RELATOR

Disponível em: https://tj-go.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/934615270/apelacao-cpc-1583611420158090051/inteiro-teor-934615273

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