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1 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Goiás
há 4 anos

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

6ª Câmara Cível

Partes

Apelante: COMPANHIA DE MELHORAMENTOS DE CALDAS NOVAS, Apelado: ILMA SIQUEIRA GONCALVES

Publicação

DJ de 14/02/2018

Julgamento

14 de Fevereiro de 2018

Relator

Wilson Safatle Faiad

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-GO_APL_00857352020118090024_d9d2c.pdf
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Inteiro Teor

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0085735.20.2011.8.09.0024

COMARCA DE CALDAS NOVAS

APELANTES: COMPANHIA DE MELHORAMENTOS DE CALDAS NOVAS S/A E OUTRA

APELADA: ILMA SIQUEIRA GONÇALVES

RELATOR: DR. WILSON SAFATLE FAIAD (JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU)

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de apelação cível interposto por COMPANHIA DE MELHORAMENTOS DE CALDAS NOVAS E OUTRA contra sentença proferida pelo MMº Juiz de Direito em auxílio na Comarca de Caldas Novas, Dr. Eduardo Perez Oliveira, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico c/c Adjudicação Compulsória proposta em seu desfavor por ILMA SIQUEIRA GONÇALVES.

Conforme relatado, a autora adquiriu da primeira requerida, através de contrato de compromisso de compra e venda realizado em 15/02/1982, o lote de nº 17, quadra 157, na Rua Presidente Eurico Dutra, no loteamento denominado “Lagoa Quente de Caldas Novas”, tendo pago pelo imóvel o valor de Cr$ 300.000,00 (trezentos mil cruzeiros), adimplindo, após a compra, com todos os impostos a ele relativos.

Informa que ao tentar vender o bem, foi informada pelo Cartório de Registro de Imóveis que a primeira ré havia firmado contrato particular de compromisso de compra e venda com a segunda requerida, conforme certidão de matrícula do imóvel R1-67.893, datado de 26/11/2008, pelo preço de R$ 10,00 (dez reais), restando evidente tratar-se de negócio simulado com visível prejuízos à requerente.

Em face disso, foi proposto pela autora medida cautelar inominada (201004406597), requerendo o bloqueio judicial do imóvel, a qual teve seu pedido deferido, bem como a presente ação, pugnando pela declaração de nulidade da transação efetuada entre as rés, e a adjudicação do imóvel em questão ou, não sendo este o entendimento, a conversão em

perdas e danos no valor atual do bem em R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

Após regular trâmite processual, sobreveio a sentença de fls. 327/333, na qual o ilustre magistrado houve por bem julgar procedente o pedido inicial, para declarar nulo o “Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as rés e, consequentemente, declarar nula sua averbação na matrícula nº. 67.893, bem como deferir à autora a adjudicação do imóvel nela representada (lote 17 da quadra 157, na rua Presidente Eurico Dutra, situado no Loteamento Lagoa Quente de Caldas Novas, nesta cidade), devendo, para tanto, a requerente efetuar a quitação de eventuais tributos incidentes sobre o citado bem.”

Por força da mesma decisão, condenou as requeridas solidariamente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados estes em 20% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do NCPC.

Na mesma oportunidade, julgou procedente a medida cautelar inominada, confirmando a liminar concedida, condenando as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais da ação cautelar (processo nº. 201004406567), fixados em 20% sobre o valor atualizado desta, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

Buscam os apelantes a reforma da sentença, argumentando, inicialmente, a ocorrência da prescrição para o pleito de adjudicação compulsória, assegurando que, quando o compromisso de compra e venda não for levado a registro, a fluência do prazo prescricional será a partir do momento em que poderia ser registrado, no caso, 28/07/1984, sendo o prazo prescricional de vinte anos (art. 177, CC/16).

Sustenta que apenas o registro do contrato de promessa de compra e venda é que gera um direito real e, dessa forma, imprescritível, nos termos do artigo 1.417 do Código Civil, sendo que, no presente caso o direito entre as partes é pessoal.

Em que pese os argumentos expostos pelos recorrentes, não verifico motivos para reforma na sentença recorrida.

Conforme ressai do processado, observo que a pretensão exposta nestes autos refere-se a anulação do negócio jurídico celebrado entre as requeridas, ora apelantes, e a consequente adjudicação do imóvel descrito na inicial, o qual teria sido adquirido pela autora junto à primeira ré por meio do compromisso de compra e venda.

Por conseguinte, verifica-se que a ação em curso não possui pretensão condenatória de natureza prestacional, dirigida a um devedor, mas sim, ao Estado-Juiz para que,

substituindo a manifestação de vontade da parte requerida, supra a atividade por ele sonegada e declare a nulidade do ato da segunda venda e, de consequência, faça a adjudicação do imóvel adquirido à promissária compradora.

Desta forma, no caso da adjudicação, pretende-se tutelar o domínio sobre o imóvel e, em razão desses efeitos reais, dita ação não se encontra sujeita a prazos prescricionais, a qual somente pode ser obstada pela eventual caracterização de usucapião em favor de outrem. À propósito:

“A melhor solução é mesmo a de admitir a imprescritibilidade da ação de adjudicação compulsória. Se o compromissário não perdeu o seu direito em razão de aquisição por parte de outrem; se o direito e a paz social recomendam a regularização e definição das situações jurídicas, particularmente no sensível campo da propriedade imobiliária; se a todo direito

corresponde uma ação, que o assegura (art. 75 do CC); não se pode manter a situação contraditória em que o compromissário permanece com o seu direito sobre o imóvel e o compromitente fica desobrigado de dar escritura. Impõe-se a intervenção do Judiciário para resolver a pendência, com a presteza e simplicidade necessárias, sem o aguardo de longos prazos e sem os percalços da ação de usucapião.” (In “Compromisso de Compra e Venda”, José Osório, 4ª ed. São Paulo, Ed. Malheiros, 1998, p. 72).

Desta forma, porque imprescritível a pretensão adjudicatória, equivocada a tese exposta pelas recorrentes, de reconhecimento da prescrição no presente caso.

Sobre o tema, trago à colação os seguintes arestos jurisprudenciais:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO POTESTATIVO QUE NÃO SE EXTINGUE PELO NÃO USO. DEMANDA DE NATUREZA CONSTITUTIVA. INEXISTÊNCIA DE PRAZO DECADENCIAL. SUJEIÇÃO À REGRA DA INESGOTABILIDADE OU DA PERPETUIDADE. RECURSO PROVIDO . 1. Tratando-se de direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a lei não previu prazo especial, prevalece a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Assim, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer tempo.2. Recurso especial provido.” (REsp 1216568/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2015, DJe 29/09/2015).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CANCELAMENTO DA AVENÇA E REVENDA APÓS 25 ANOS DA SUA FORMALIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA EM PRIMEIRA INSTÂNCIA. NÃO OCORRÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE RETORNO AO STATUS QUO. RESOLUÇÃO DO PACTO E CONDENAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. INVERSÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. 1. A ação que busca o cumprimento de obrigação de fazer juridicamente infungível mediante adjudicação compulsória de imóvel não está sujeita à prescrição, uma vez que por se tratar de direito real a prescrição extintiva só é possível ante a prescrição aquisitiva por terceiro. (…). Apelação conhecida e provida. Sentença reformada.” (TJGO, Apelação (CPC) 0257396-72.2012.8.09.0011, Rel. ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 21/05/2017, DJe de 21/05/2017)

Ademais, releva salientar que a nulidade absoluta dos atos jurídicos é insanável e imprescritível, de modo que não pode ser suprida por ato judicial, seja de ofício ou a requerimento das partes.

O artigo 169 do Código Civil, por sua vez dispõe que “o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo” e, consequentemente, não está sujeito à prescrição.

A propósito, vejamos o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

“(…) Os atos nulos não prescrevem, podendo a sua nulidade ser declarada a qualquer tempo (REsp 1353864/GO, rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 07.03.2013. DJe 12.03.2013) 3. Agravo regimental não provido.” ( AgRg no AREsp 249.743/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 03.06.2014).

Dito isso, conclui-se pela inocorrência da prescrição da pretensão exordial, estando correta a sentença recorrida.

Noutro ponto de insurgência recursal, alegam as recorrentes que o negócio jurídico firmado entre ambas, bem como o registro daí decorrente, são válidos e não merecem anulação, refutando o argumento referente à simulação. Ressalta, ainda, a segunda apelante, ser adquirente de boa-fé, e por isso não pode ser penalizada pela desídia da apelada

que não levou a registro o compromisso de compra e venda anterior.

Novamente sem razão as apelante pois, evidenciada está a ocorrência de simulação no negócio jurídico realizado entre elas como passo a explicar.

A simulação, defeito do negócio jurídico, está prevista no art. 167 do Código Civil, senão vejamos:

“Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

“§ 1º - Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

“I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

“II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

“III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

“§ 2º - Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.”

No caso dos autos, verifica-se que a autora/apelada firmou contrato de compromisso de compra e venda do imóvel individualizado na exordial, juntando cópia do contrato e de recibos do pagamento de algumas das prestações (fls. 13/26).

Afirmou ter quitado todo o pacto há muito tempo, argumento que, não contestado especificamente pela parte ex adversa, presume-se verdadeiro, na forma do que autorizam os arts. 341 e 374 do NCPC, mesmo porque, se assim não fosse, a vendedora do imóvel provavelmente há muito teria interpelado judicialmente a autora/apelada.

Por sua vez, em 26/11/2008, a primeira ré (Companhia de Melhoramento

de Caldas Novas) vendeu o mesmo imóvel para a segunda requerida, tendo sido pago por ele o valor de R$ 10,00 (dez reais), conforme atesta a certidão de matrícula juntada à f. 16.

Nesta senda, dúvidas não há de que houve a ocorrência de simulação do último ato jurídico, tendo em conta o preço vil pago pelo imóvel.

Por conseguinte, a ocorrência da simulação enseja a anulação do negócio jurídico realizado, independentemente de ter sido registrado o compromisso de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis, não importando aqui se os autores/apelados não levaram a registro o seu contrato de compra e venda anteriormente firmado.

Calha aqui ressaltar que, dada a ausência de efeito vinculativo, deixo de aplicar o entendimento manifestado no acórdão proferido no REsp 235.288 – SP 1 , por entender que, neste caso, o referido posicionamento viola os princípios da função social dos contratos e a boa-fé objetiva, cuja quebra caracteriza patente abuso de direito.

Assim sendo, ante a nulidade do negócio jurídico que vincula os requeridos/apelados, eis que simulado, imperativo o cancelamento da matrícula respetiva do imóvel, bem como o retorno das partes ao status quo ante, de modo que o imóvel possa ser adjudicado em favor do autor/apelado, tudo nos exatos termos do que ficou decidido em primeira instância.

Enfim, ressalto que esta Corte já julgou casos semelhantes, envolvendo os mesmos requeridos/apelantes, os quais abaixo transcrevo:

APELAÇÕES CÍVEIS. RECURSOS INTERPOSTOS SOB A ÉGIDE DO CPC 1973. ULTRATIVIDADE DA LEI PROCESSUAL REVOGADA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSÁRIO-COMPRADOR QUE NÃO LEVOU SEU TÍTULO A REGISTRO. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA AFASTADAS. VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. SIMULAÇÃO CARACTERIZADA. RECURSO ADESIVO: HONORÁRIOS ADVOCATICIOS MAJORADOS. (...) IV - Tratando-se a simulação de vício de difícil comprovação, admite-se a presunção como forma de reconhecer o negócio simulado. Daí por que, considerando as vicissitudes do caso concreto, em que o preço do negócio apresenta-se irrisório, totalmente fora dos padrões de razoabilidade, presume-se simulado o ato, o cuja nulidade deve ser reconhecida, e, de consequência, cancelado o registro respectivo, retornando as partes ao status quo ante, de modo que o imóvel possa ser adjudicado em favor do compromissário-comprador que comprovou a titularidade do bem. V - Os honorários advocatícios devem ser arbitrados de forma a remunerar

adequadamente o trabalho desenvolvido pelo advogado da parte vencedora, e se assim não ocorre, deve a sentença ser reformada, nesta parte, para que seja majorada a verba arbitrada em valor irrisório. Apelações principais desprovidas e recurso adesivo provido.” (TJGO, APELAÇÃO CÍVEL 28676-40.2012.8.09.0024, Rel. DR (A). MAURÍCIO PORFÍRIO ROSA, 2ª CÂMARA CÍVEL, julgado em 20/09/2016, DJe 2126 de 06/10/2016).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. SIMULAÇÃO. ATO NULO. 1- A propositura de ação que objetiva a declaração de nulidade e ineficácia de compra e venda de imóvel registrada em cartório não pode sofrer a limitação temporal imposta pelos prazos prescricionais, pois apenas se reconhecerá uma situação de nulidade já consolidada, incapaz de ser convalidada e, por consequência, de gerar efeitos, levando à certeza da imprescritibilidade da pretensão exposta na inicial. 2- Restando comprovada a ocorrência de simulação no negócio jurídico praticado entre as empresas requeridas/apeladas, caracterizada pela venda em duplicidade do mesmo imóvel já vendido e pago anteriormente pela autora/apelante, bem como pelo preço vil pago no negócio simulado, deve ser declarada a nulidade do registro do último negócio, sendo mera consequência a adjudicação em favor desta. APELO PROVIDO.” (TJGO, APELAÇÃO CÍVEL 32222-35.2014.8.09.0024, Rel. DES. CARLOS ESCHER, 4ª CÂMARA CIVEL, julgado em 26/11/2015, DJe 1923 de 03/12/2015).

Por último, destaco que a partir do novo sistema processual implantado pela Lei Federal nº 13.105, de 16 de março de 2015 ( CPC/2015), nos termos do seu artigo 1.025, passou-se a reconhecer expressamente a figura do prequestionamento ficto, tornando-se pois desnecessária a interposição de apelação para este fim.

Deste modo, diante das considerações expendidas, creio que com a simulação caracterizada, que ensejou a nulidade do ato judicial em comento, a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Ante o exposto, conheço do recurso mas nego-lhe provimento , mantendo a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

Écomo voto.

Goiânia, 06 de fevereiro de 2018.

DR. WILSON SAFATLE FAIAD

Juiz de Direito Substituto

em Segundo Grau

(347/k)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0085735.20.2011.8.09.0024

COMARCA DE CALDAS NOVAS

APELANTES: COMPANHIA DE MELHORAMENTOS DE CALDAS NOVAS S/A E OUTRA

APELADA: ILMA SIQUEIRA GONÇALVES

RELATOR: DR. WILSON SAFATLE FAIAD (JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO AFASTADA. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. OCORRÊNCIA DE SIMULAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. 1. Dada a sua natureza real, revela-se imprescritível a pretensão adjudicatória em que se busca tutelar o domínio sobre bem imóvel, a qual somente pode ser obstada pela eventual caracterização de usucapião em favor de outrem. Precedentes . 2. Restando comprovada nos autos a ocorrência de simulação no negócio jurídico praticado entre as requeridas/apelantes, caracterizada pela venda em duplicidade de imóvel já vendido anteriormente, bem como pelo preço vil pago por ele, deve ser anulado o registro do último contrato de compromisso de compra e venda do imóvel objeto do litígio. 3. Desnecessária a insurgência de interposição de apelação para fins de prequestionamento, tendo em vista que o NCPC prevê expressamente a figura do prequestionamento ficto. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 0085735.20.2011.8.09.0024, acordam os componentes da Primeira Turma Julgadora da Sexta Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade dos votos, em conhecer do apelo, mas negar-lhe provimento nos termos do voto do relator em substituição.

Votaram com o relator em substituição o Desembargador Norival Santomé e o Dr. Marcus da Costa Ferreira, substituto do Desembargador Fausto Moreira Diniz.

Presidiu a sessão a Desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis.

Fez-se presente como representante da Procuradoria Geral de Justiça, o Dr. Eliseu José Taveira Vieira.

Goiânia, 06 de fevereiro de 2018.

DR. WILSON SAFATLE FAIAD

Juiz de Direito Substituto

em Segundo Grau

(N)

1- “Ação anulatória de escritura pública cumulada com cancelamento de registro imobiliário. Compromisso de compra e venda não registrado. (…) II - A promessa de compra e venda, se não averbada no registro imobiliário, não possibilita ao comprador anular posterior transferência de domínio a terceiros. II – Recurso especial não conhecido. (REsp 235.288/SP, Rel. Ministro ANTÔNIO DE PÁDUA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2003, DJ 25/02/2004, p. 168)

Disponível em: https://tj-go.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/931719040/apelacao-apl-857352020118090024/inteiro-teor-931719234

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