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18 de Maio de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Goiás
há 2 anos
Detalhes da Jurisprudência
Processo
AI 0684429-70.2019.8.09.0000
Órgão Julgador
6ª Câmara Cível
Partes
Agravante: Disney Ferreira De Castro, Agravado: Leonaldo Caetano Borges e outro
Publicação
DJ de 23/03/2020
Julgamento
23 de Março de 2020
Relator
Des(a). FAUSTO MOREIRA DINIZ
Documentos anexos
Inteiro TeorTJ-GO_AI_06844297020198090000_c7410.pdf
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Inteiro Teor

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5684429.70.2019.8.09.0000

COMARCA DE GOIÂNIA

AGRAVANTE : DISNEY FERREIRA DE CASTRO

AGRAVADOS : LEONALDO CAETANO BORGES E OUTRO

RELATOR : DES. FAUSTO MOREIRA DINIZ

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. REQUISITOS PARA RENOVAÇÃO AUSENTES. SOMA DOS PERÍODOS PERTINENTES AO AJUSTE POR PRAZO DETERMINADO COM O INDETERMINADO. IMPOSSIBILIDADE. 1. A ação renovatória tem como pressupostos cumulativos os previstos nos incisos do artigo 51 da Lei nº 8.245/91, sendo necessário que o contrato a renovar seja escrito e por prazo determinado, de modo que, não preenchido tal requisito, a improcedência do pedido renovatório é medida que se impõe. Não é possível a soma dos prazos do pacto locatício por tempo determinado com o período de vigência indeterminado para o atender o previsto no inciso II do artigo 51 da referida norma legal. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos , relatados e discutidos os presentes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5684429.70.2019.8.09.0000, Comarca de Goiânia, sendo agravante DISNEY FERREIRA DE CASTRO e agravados LEONALDO CAETANO BORGES E OUTRO .

Acordam os integrantes da Segunda Turma Julgadora da Sexta Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer e desprover o agravo de instrumento , nos termos do voto do Relator. Custas de lei.

Votaram , além do Relator, Desembargador Fausto Moreira Diniz, Desembargador Norival Santomé e Desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis. Presidiu a sessão o Desembargador Jeová Sardinha de Moraes.

Presente o ilustre Procurador de Justiça, Doutor Eliseu José Taveira Vieira.

Goiânia, 23 de março de 2020.

DES. FAUSTO MOREIRA DINIZ

RELATOR

VOTO DO RELATOR

Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, ajuizado por DISNEY FERREIRA DE CASTRO, insatisfeito com a decisão (evento nº 53 do processo de origem) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 15ª Vara Cível e Ambiental da comarca de Goiânia - Dr. Clauber Costa Abreu - nos autos da ação renovatória de aluguel não residencial que promove em desproveito de LEONALDO CAETANO BORGES e IARA GUIMARÃES BORGES.

Reporta o recorrente que firmou com os agravados um contrato de aluguel não residencial em 02.07.2012, pelo prazo de dois anos para fins de estabelecer o seu negócio no ramo de “… sublocação de espaços no estilo mini shopping center, nas imediações da Feira Hippie”. (sic).

Aduz que “A cada intervalo de dois a três anos os litigantes renovavam o ajuste para mais um biênio. Numa das renovações, o requerido exigiu do autor um pagamento paralelo ao aluguel. Deram a essa exigência o nome de Luvas, e o valor foi de R$700.000,00 (setecentos mil reais) pagos conforme recibos anexos.”. (sic).

Afirma que “... O valor do aluguel atual, é de R$15.000,00 e está em dia. Com o vencimento do último contrato previsto para março de 2019, iniciaram-se as negociações para a renovação, que são sempre bem difíceis, dadas as imposições sempre arbitrárias do agravado. Mas dessa vez, ultrapassou o bom senso. Exigiu para renovação do contrato o aumento do valor do aluguel para R$40.000,00 (quarenta mil reais) ao invés do reajuste contratual, mais uma nova luva de R$2.000.000,00 (dois milhões de reais) ...”.

Obtempera que “... a data prevista para o encerramento da vigência contratual, seria março/2019 não ocorrendo a decadência prevista no Art. 51, § 5º da Lei nº 8.245/91”. (sic).

Afirma que “... ardilosamente no momento da última renovação do aluguel entre as partes, os agravados não forneceram uma via ao agravante, logo, restou prejudicada a juntada do referido documento. Esclareço, parte dos pedidos da peça de ingresso que os agravados sejam intimados a apresentar a última alteração contratual, e a existência deste instrumento será matéria de prova durante a instrução processual.” (sic).

Discorre sobre o direito em propor a ação renovatória, escorado no artigo 51 da Lei nº 8.245/91, defendendo que não ocorreu a decadência.

Proclama que o ato objurgado cerceou o seu direito de defesa, pois o condutor do feito não observou o disposto no artigo 357 do Código de Processo Civil “... ao reconhecer a decadência, antes da oitiva de testemunhas cujo pedido já havia sido formulado no evento de nº 47 dos autos. Logo, desrespeitou os princípios do contraditório e ampla defesa que estão expressos na CF/88, em seu art. LV”. (sic).

Defende que a renovação locatícia é automática a cada dois (02) anos, não havendo que se falar em anuência ou concordância por parte dos agravados.

Arrematando, pugna pelo “... recebimento do presente agravo nos seus efeitos ativo e suspensivo, nos termos do parágrafo único do Art. 995 do CPC, para que a decadência da ação não seja reconhecida até o fim da instrução processual, requer o regular prosseguimento da demanda com o deferimento de oitiva das testemunhas já arroladas e que farão prova do alegado;” bem como pela “… revisão da decisão agravada, para fins de que não haja presunção de que o prazo para a renovatória decaiu, sem que haja autorização para a produção das provas que demonstrariam exatamente o contrário (oitiva de testemunhas).”.

Indeferida a prefacial requestada (evento nº 4), em sede de contraminuta (movimento nº 10), LEONALDO CAETANO BORGES e IARA GUIMARÃES BORGES refutam a insurgência em todos os seus termos.

Esta a matéria a pedir relato, DECIDO.

Como relatado, insurge-se o agravante em face da decisão que, acolhendo a preliminar aventada nos autos da ação renovatória de aluguel, assentou:

“… no caso em tela, deve-se ter como base o contrato relativo à última locação, qual seja, no período de 01/06/2014 a 30/05/2015, posto que não há nos autos outro contrato escrito referente a período mais recente de locação

“Desta forma, verifica-se que a parte autora ingressou com a presente ação renovatória em 01/10/2018, sem se atentar para o prazo de 06 (seis) meses anteriores ao término do contrato e, assim sendo, impõe-se reconhecer a ocorrência da decadência. Neste sentido:

(…)

“Diante disso, acolho a prejudicial suscitada e, diante do reconhecimento da decadência, extingo o processo exclusivamente em relação a Ação Renovatória, devendo prosseguir o feito somente quanto ao pedido alternativo - Declaratório de Nulidade.” .

Como já salientado, a ação renovatória de locação visa a assegurar ao locatário o direito de pleitear a renovação do contrato de locação, desde que satisfeitos os requisitos legais do artigo

319 do Código de Processo Civil e artigos 51 e 71 da Lei n.º 8.245/91.

Por este prisma, estabelece o retromencionado artigo 51 da Lei nº 8.245/91, que são requisitos para a renovação do contrato de locação comercial:

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub -rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

Em resumo, exige-se para a renovação do contrato de locação comercial: contrato escrito e com prazo determinado; prazo mínimo a renovar ou a soma ininterrupta dos contratos escritos seja de cinco anos; o locatário esteja explorando o comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Na hipótese que ora se examina, o apelante informa a existência de um contrato de aluguel não residencial em 02.07.2012, pelo prazo de dois anos, sendo que “A cada intervalo de dois a três anos os litigantes renovavam o ajuste para mais um biênio.”.

Paralelamente, constatou o magistrado sentenciante, verbis:

“Depreende-se dos autos, conforme contratos juntados pelas partes (Evento 3 – arquivo 2 e Evento 21), que as datas de vigência do contrato correspondem aos períodos de 01/06/2012 a 30/05/2014 e 01/06/2014 a 30/05/2015, ou seja, com duração ininterrupta de 03 anos.

“No entanto, consta nos autos recibos, emitidos pelo locador, de valores correspondentes a alugueres datados do ano de 2018. Porém, não há nos autos o contrato escrito firmando a negociação/prorrogação sobre a vigência da locação, em observância à Cláusula XII relativa à renovação.

(…)

“Assim, no caso em tela, deve-se ter como base o contrato relativo à última locação, qual seja, no período de 01/06/2014 a 30/05/2015, posto que não há nos autos outro contrato escrito referente a período mais recente de locação.

Desta forma, verifica-se que a parte autora ingressou com a presente ação renovatória em 01/10/2018, sem se atentar para o prazo de 06 (seis) meses anteriores ao término do contrato e, assim sendo, impõe-se reconhecer a ocorrência da decadência.”

Reitero que a Lei de Locações é clara ao estabelecer no inciso I do artigo 51 que o contrato a renovar deve ser escrito e com prazo determinado. Contudo, na situação dos autos, percebe-se que houve contrato escrito e com prazo determinado por apenas um período, passando a ser por prazo indeterminado nos seguintes, sendo que não foi produzida prova quanto a existência de outro pacto escrito.

Portanto, a toda evidência, o insurgente não preencheu o requisito para a renovação do contrato de locação comercial.

Ao teor desta exegese os Tribunais Pátrios vêm assim pontificando:

“APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. ARTIGO 51, II, DA LEI DO INQUILINATO. SOMA DOS PRAZOS ININTERRUPTOS DOS CONTRATOS ESCRITOS POR CINCO ANOS. RENOVAÇÕES SUCESSIVAS COM PRAZO DETERMINADO OCORRIDAS DE FORMA TÁCITA. INEXISTÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO EM VIGOR. RENOVAÇÃO TÁCITA. AUSÊNCIA DE REQUISITO. Um dos requisitos da ação renovatória, prevista na Lei nº 8.245/91, é que a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos. Não há amparo à pretensão da recorrente, eis que a legislação exige para o ajuizamento da ação renovatória de locação não somente que o contrato esteja vigorando por prazo determinado, mas que tenha sido celebrado por escrito pelo prazo de cinco anos, ou que a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos, hipótese diversa dos autos, haja vista que as sucessivas renovações automáticas ocorreram de forma tácita, inexistindo contrato escrito em vigor na data do ajuizamento da ação . DECRETAÇÃO DO DESPEJO. Havendo pedido na contestação, é corolário do insucesso na propositura da ação renovatória de locação a decretação do despejo. Inteligência do art. 74, da Lei nº 8.245/91. (...) RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA DESPROVIDO. APELO DO RÉU PROVIDO EM PARTE.” (TJRS, 15ª CC, AC nº 70059823823, Rel. Desª Ana Beatriz Iser , Julgado em 11.06.2014).

“AGRAVO. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DISCUSSÃO SOBRE CLÁUSULA DO TEMPO DO CONTRATO QUE PREVIU RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. APLICAÇÃO EM AÇÃO RENOVATÓRIA ANTERIOR. CLÁUSULA AUTOMÁTICA NÃO APLICÁVEL PARA NOVO PERÍODO. HIPÓTESE EM QUE A LOCAÇÃO PASSOU A VIGER POR PRAZO INDETERMINADO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR PARA NOVA AÇÃO RENOVATÓRIA AJUIZADA DEPOIS DO VENCIMENTO DO CONTRATO ESCRITO. CARÊNCIA DA AÇÃO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO PROVIDO. Falta interesse de agir ao locatário que ajuíza ação renovatória de locação comercial após a vigência do contrato escrito e no prazo legal previsto no art. 51 da Lei nº 8.245/91. No caso, o contrato celebrado entre as partes estipulou vigência de três anos, com prorrogação por igual prazo ou maior, se posteriormente estipulado. O locatário, então, valendo-se da prorrogação automática, obteve, em ação judicial, a somatória dos prazos e consequente renovação compulsória. Passados mais de cinco anos, ajuizou nova ação, pretendendo fosse computada novamente a somatória do prazo original e o da prorrogação automática. Contudo, para efeito de nova ação renovatória, não é possível nova aplicação da cláusula de prorrogação automática, conforme precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Saliente-se que o julgamento da anterior ação renovatória não gerou vinculação a respeito da interpretação e aplicação da cláusula contratual que dispôs sobre a duração do contrato, inexistindo coisa julgada a ser obedecida. Verifica-se que, encerrado o prazo contratual, o contrato de locação teve sua vigência convertida para prazo indeterminado, não suscetível, portanto, da renovação compulsória aludida no art. 51 da Lei nº 8.245/91 .” (TJSP, 31ª CDP, AI nº 2127879-34, Rel.

Des. Adilson de Araujo , DJe de 05.08.2015). Negritei.

De igual sentir, este Sodalício vem assim pontificando:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRORROGAÇÃO DE CONTRATO LOCATÍCIO CUMULADA COM AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO COM ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. (...) III -CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. PRODUÇÃO DE PROVA E REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO. DESNECESSIDADE. As provas postuladas afiguramse prescindíveis ao deslinde da controvérsia posta sob apreciação. Sendo o juiz destinatário das provas

a ele compete aferir se as provas produzidas são suficientes para a formação de seu convencimento, não havendo falar em cerceamento de defesa no caso concreto, mormente porque as provas existentes nos autos são suficientes para o deslinde da lide. IV - Contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado. Ausência de propositura de ação renovatória no prazo legal. A ação renovatória tem como pressupostos cumulativos os apresentados nos três incisos do artigo 51 da Lei 8.245/91, sendo necessário que o contrato a renovar seja escrito e por prazo determinado, decaindo o locatário do direito de renovação se não propuser a ação pertinente no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores a data de finalização do prazo do contrato. In casu, deixando a locatária transcorrer o prazo para a desocupação voluntária do imóvel em comento prorrogou a locação por prazo indeterminado, consoante dispõe o art. 56, parágrafo único, da Lei n. 8.245/91, a improcedência do pedido renovatório é medida que se impõe. V - Indenização de fundo de comércio ou ponto comercial. Indevida. Não é cabível a indenização do fundo de comércio na hipótese de contrato de locação não residencial firmado por prazo determinado e que não foi objeto de ação renovatória ajuizada atempadamente pela locatária. Apelação cível conhecida e desprovida.” (2ª CC, AC nº 5322972-88, Rel. Des. Carlos Alberto França, DJ de 24.07.2019). Destaquei.

AGRAVO REGIMENTAL EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE FATO NOVO. AGRAVO DESPROVIDO. 1 - (…). 2 - (…). 3 - A ação renovatória de aluguel tem como requisitos essenciais os descritos nos artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91. 4 - O direito a renovação do contrato de locação não residencial está condicionada ao preenchimento cumulativo das exigências contidas no artigo 51, incisos I, II e III, da Lei nº 8.245/91. 5 - Se a somatória dos prazos dos contratos escritos ininterruptos e com tempo determinado não atingirem o prazo mínimo de cinco anos, não há falar em ação renovatória, mormente porque mostra-se inviável a somatória do período do contrato por tempo determinado com o indeterminado. AGRAVO REGIMENTAL CONHECIDO E DESPROVIDO.” (6ª CC, AC 232682-25, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes , DJe nº 1298 de 08.05.2013).

Em face destas exortações, constato que o decisum objurgado não enseja reparos, porquanto proferido em harmonia com a legislação e jurisprudências aplicáveis à espécie.

Isto posto, CONHECIDO o recurso, NEGO-LHE PROVIMENTO.

É o meu voto.

Goiânia, datado e assinado digitalmente.

DES. FAUSTO MOREIRA DINIZ

RELATOR

Disponível em: https://tj-go.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/931693404/agravo-de-instrumento-cpc-ai-6844297020198090000/inteiro-teor-931693405

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