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1 de Julho de 2022
  • 2º Grau
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Tribunal de Justiça de Goiás
há 3 anos

Detalhes da Jurisprudência

Órgão Julgador

1ª Câmara Cível

Partes

Apelante: BRUNO RAFAEL DOS SANTOS, Apelado: TEODORO & BARRETO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA

Publicação

DJ de 01/08/2019

Julgamento

1 de Agosto de 2019

Relator

CARLOS ROBERTO FAVARO

Documentos anexos

Inteiro TeorTJ-GO_APL_04051803320168090134_acd69.pdf
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Inteiro Teor

Gabinete do Desembargador Carlos Roberto Fávaro

APELAÇÃO CÍVEL N. 405180.33.2016.8.09.0134 (201604051803)

COMARCA DE QUIRINÓPOLIS

APELANTE: BRUNO RAFAEL DOS SANTOS

APELADO: TEODORO & BARRETO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA

RELATOR: DES. CARLO ROBERTO FÁVARO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Como visto, trata-se de apelação cível interposta por Bruno Rafael dos Santos, contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, em desfavor de TEODORO & BARRETO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES.

Apesar do juiz a quo ter julgado procedente a pretensão inicial e declarado rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes e ter condenado, os apelados à restituição de todos os valores pagos pelo autor, proporcionalmente, nos termos da cláusula 6.6 e alínea a, ainda persiste a irresignação do apelante quanto ao percentual da corretagem e gerência, bem como a cláusula penal.

Irresignado com a sentença, BRUNO RAFAEL DOS SANTOS dela recorre, pugnando pela invalidação da cláusula contratual que fixou o percentual de

retenção por ser abusiva e restituição do valor pago a título de corretagem e gerência, pela inexistência de cláusula contratual específica.

De início, é importante esclarecer que é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, decorrentes de despesas administrativas, além do pagamento de tributos e taxas.

A propósito da retenção de percentual sobre o valor do imóvel, observa-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é assente em admitir a retenção de valor situado entre 10% e 25% do total da quantia paga a título de multa penal compensatória.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BENFEITORIAS. ACÓRDÃO CONSIGNOU QUE AS BENFEITORIAS NÃO FORAM COMPROVADAS.

FUNDAMENTO INATACADO. DEFICIÊNCIA DE

FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 283 E 284 DO STF. RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA PROMITENTE VENDEDORA. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA. PERCENTUAL QUE OBSERVA A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. ALTERAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Quanto às benfeitorias, a ora agravante limitou-se a tecer argumentação no sentido de enriquecimento sem causa da parte adversa. Não cuidou de impugnar o fundamento adotado pelo acórdão recorrido, de que "sequer descreveu ou valorou as benfeitorias que supostamente realizou no imóvel, tampouco trouxe aos autos comprovantes de despesas para demonstrar os gastos alegados, de modo que reputo indevida a indenização pleiteada." Incidência, por analogia, das Súmulas 283 e 284 do STF. 2. No recurso especial, não basta à parte sustentar violação a dispositivo legal, sendo indispensável sejam impugnados os fundamentos do acórdão e deduzida a necessária fundamentação, com a finalidade de demonstrar o cabimento do recurso e o desacerto do acórdão impugnado. 3. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto. 4. Agravo interno não provido. (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp nº 1255233/SP , Rel. Lázaro Guimarães, DJe 05/09/2018.

(…) 3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. (…) (STJ, REsp 1132943/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2013, DJe 27/09/2013).

O e. Tribunal de Justiça tem decidido:

(…). 4. Na linha dos precedentes desta Corte, admite-se como razoável nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% e 25% das prestações pagas. (…). (STJ, AgInt no REsp 1395252/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/06/2018, DJe 15/06/2018).

Esse é o entendimento da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e também desta Corte que afirma que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por inadimplemento do comprador, como o caso ora em debate tem admitido a variação do percentual de retenção, pelo vendedor, entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, a título de ressarcimento, ao vendedor, das despesas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação não se aplica ao caso em concreto.

No caso dos autos, é incontroverso que o apelante estava em débito R$ 4.378,00 (quatro mil, trezentos e setenta e oito reais), pelo que se extrai do conjunto probatório. Nesse sentido, ajuizou a aludida ação objetivando a rescisão do contrato firmado com a ré, bem como a restituição de parte do valor pago pelo imóvel objeto do pacto.

Registra-se que as normas do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis às promessas de compra e venda de imóveis junto às construtoras e incorporadoras, para definição do comportamento das partes quanto aos deveres relativos aos contratos, sobretudo na questão relativa a abusividade de cláusulas contratuais.

Destarte, a incidência do Código de Defesa do Consumidor, em casos iguais aos dos autos, é medida indispensável para assegurar o equilíbrio das partes, a fim de evitar

que o consumidor, parte vulnerável na relação de consumo, veja-se em desvantagem exagerada em relação ao poderio econômico-financeiro da vendedora imobiliária, incompatível com a boa-fé e equidade.

O juiz singular proferiu sentença:

Ante o exposto, julgo PROCEDENTE os pedidos iniciais, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil para:

a) declarar rescindido o contrato de compra e venda, realizado entre as partes em 29 de Janeiro de 2015;

b) condenar os requeridos à obrigação de restituir todos os valores pagos pelo requerente de forma proporcionalmente justa, conforme o disposto no contrato em sua cláusula 6.6 e suas alíneas;

c) e ainda, condenar os réus ao pagamento das custas processuais, e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Em suas razões, o apelante transcreve a cláusula 6.6 e línea a do referido contrato, o qual prevê a aplicação de duas penalidades em caso de inadimplemento contratual:

6.6. Ocorrendo a rescisão deste Contrato motivada pelo COMPRADOR, este pagará, a título de cláusula penal de natureza compensatória, a quantia correspondente a 10% (dez por cento) dos valores pagos ao VENDEDOR, que serão descontados do montante a restituir. Descontado o valor da cláusula penal, o COMPRADOR perderá, ainda: a) a quantia correspondente a 23% (vinte e três por cento), das importâncias já pagas, a título de retenção devida e legitima pela administração do imóvel, conforme majorante entendimento jurisprudencial e doutrinário;

Cumpre destacar que, muito embora o Código Civil Brasileiro garanta às partes a liberdade de contratar, a autonomia da vontade é princípio que deve andar em harmonia com demais preceitos que regem o ordenamento jurídico pátrio, sobretudo os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.

Frise-se que o entendimento desta Corte é de que esse valor já abrange o valor das arras. De outra sorte, haveria dupla penalização da promitente compradora pelo mesmo evento (inadimplemento contratual), sendo certo que o ordenamento jurídico pátrio veda o bis in idem e o enriquecimento sem causa.

Nesse sentido, esta Corte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE

CONTRATO/ANULAÇÃO DE CLÁUSULA ABUSIVA C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ARRAS. CLÁUSULA PENAL. DESCONTO SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO. I- Incomportável a cumulação de arras e multa contratual, sob pena de configurar bis in idem. II- O percentual cobrado a título de multa incide sobre o valor das parcelas efetivamente pagas pelo promitente comprador, quando este der causa a rescisão do contrato. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, 2ªCâmara Cível, AC nº 5024955-35.2017.8.09.00511.0433.08.251559-7/001, Rel. Des. José Carlos de Oliveira, julgamento em 05/03/2018, DJe de 05/03/2018) .

APELAÇÃO CÍVEIS. AÇÕES COMINATÓRIA E DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

RESIDENCIAL. CÓDIGO DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA NÃO RELEVANTE PARA O DESLINDE DA CAUSA. RESILIÇÃO CONTRATO. DESCUMPRIMENTO. RETENÇÃO ARRAS. CUMULAÇÃO MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. 1 - Deve-se ressaltar que o reconhecimento da incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor no caso sub judice não tem relevância alguma para o deslinde da causa, porquanto não verificada nenhum dos requisitos que justificam a inversão do ônus da prova. 2 - O motivo da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel deve ser tributado ao promitente comprador que deixou de cumprir cláusula do ajuste ao não conseguir liberar o financiamento destinado a construção do empreendimento junto às instituições financeiras. 3 - A cobrança cumulada de multa compensatória com a retenção do valor a título de arras configura enriquecimento ilícito do promitente vendedor. 4 - Em havendo sucumbência recíproca, as custas processuais e a verba honorária devem ser rateadas entre os litigantes. APELAÇÕES CONHECIDAS, SENDO A PRIMEIRA PARCIALMENTE PROVIDA E A SEGUNDA DESPROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. (TJGO, 5ªCâmara Cível, AC nº 0448457-49.2015.8.09.0065, Rel. Des. Alan Sebastião de Sena Conceição, julgamento em 19/02/2018, DJe de 19/02/2018) .

Nesta confluência, conclui-se que a cláusula contratual acima transcrita está eivada de nulidade, haja vista que prevê a cumulação da cláusula penal com a perda do sinal ou arras, em prejuízo do promitente comprador.

Assim, considerando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, tenho que referida cláusula, por ser abusiva, deve ser parcialmente alterada, especificamente no que tange à determinação de retenção das arras, pleiteada pelas apeladas.

Sobre o tema, ensina os doutrinadores, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Nery, a cláusula penal, também chamada de pena convencional, “é o pacto acessório à obrigação principal, no qual se estipula a obrigação de pagar pena ou multa, para o caso de uma das partes se furtar ao cumprimento da obrigação” (in Código Civil Anotado, 8ª ed., Revista dos Tribunais: São Paulo, 2011, p. 526).

Nesse sentido, o artigo 408 do Código Civil diz que a possibilidade de uma parte exigir a cláusula penal surge de pleno direito, desde que a outra parte contratante tenha, culposamente, deixado de cumprir a obrigação, ou incorrido em mora: “art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.”

O artigo 409, do mesmo diploma civil, assinala que “a cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, poderá referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora”.

Ao seu turno, o artigo 413 do Código Civil preconiza que a penalidade deve ser reduzida, equitativamente, pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou, se seu montante for manifestamente excessivo:

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Isso porque, nos dizeres de Pablo Stolze Gagliano, “a utilização do verbo “dever” impõe ao juiz a redução da pena convencional, sob pena de uma das partes restar excessivamente onerada” (in Novo Curso de Direito Civil – Obrigações, V. 2, 13ª

edição, Saraiva: 2012, p. 370)

Embora, o distrato do negócio jurídico tenha decorrido por culpa, exclusiva do apelante, entendo que o montante de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas pagas preserva a natureza e a finalidade do negócio jurídico celebrado entre as partes, não ensejando enriquecimento ilícito.

Nesse sentido, tem decidido esta Corte de Justiça:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE

IMPORTÂNCIAS PAGAS. 1. (...) 4. MULTA PENAL NO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O VALOR PACTUADO. Com a rescisão do contrato, a restituição das parcelas pagas é medida que se impõe, cabendo a retenção do correspondente a 10 % (dez por cento) do valor pago, a título de multa, em decorrência de rescisão contratual motivada pelo, inadimplemento do promitente/comprador. Precedentes deste eg. Tribunal e do c. STJ. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.” (TJGO, Apelação 0351258-22.2014.8.09.0175, Rel. Delintro Belo de Almeida Filho, 5ª Câmara Cível, DJe de 09/04/2018).

“APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO INDENIZATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO QUANDO CARACTERIZADA A ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE OS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DO STJ E DO TJGO. ARRAS OU SINAL. NÃO PACTUAÇÃO. RETENÇÃO INDEVIDA. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. TRÂNSITO EM JULGADO DO DECISUM. INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa do promitente comprador é razoável a retenção de 10% (dez por cento) das prestações pagas a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. 2. (...) 7. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.” (TJGO, Apelação 0395674-59.2014.8.09.0051, Rel. Elizabeth Maria da Silva, 4ª Câmara Cível, DJe de 21/03/2018).

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

APLICABILIDADE. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO ENTRE 75% E 90% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. REDUÇÃO PARA O IMPORTE DE 10%. RAZOABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. UTILIZAÇÃO DE ÍNDICES DIFERENCIADOS. IGPM E INPC. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. EFETIVO DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1 - (...) 2 - Na hipótese de rescisão contratual por culpa dos compradores, entende a jurisprudência pela razoabilidade da retenção de dez por cento (10%) das prestações pagas a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada.

3 - (...) ACLARATÓRIOS CONHECIDOS, PORÉM REJEITADOS.” (TJGO, Apelação 0118159-58.2016.8.09.0051, Rel. Fernando de Castro Mesquita, 3ª Câmara Cível, DJe de 02/03/2018).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR AFASTADA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA CONSTRUÇÃO. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA. JUROS DE MORA. SENTENÇA MANTIDA. I. (...) V. Razoável manter a redução da cláusula penal de 10% sobre o montante das prestações pagas a título de retenção e ressarcimento das despesas ante o inadimplemento das construtoras, a fito de equilibrar a relação contratual. VI. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E IMPROVIDA.” (TJGO, Apelação 0379163-83.2014.8.09.0051, desta Relatoria, 1ª Câmara Cível, DJe de 02/03/2018).

Por outro lado, merece provimento o apelo do recorrente no ponto que se refere à aplicação da cláusula penal acordada pelas partes. Isso porque, consoante já se observou, tal penalidade é admitida no percentual de 10% sobre os valores pagos pelo promitente comprador.

Nesse raciocínio, considero que o montante previsto na cláusula 6.6, alínea 'a' do contrato em exame, é excessiva, motivo pelo qual a redução para 10% (dez por cento) das parcelas pagas é medida que se impõe.

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e dou-lhe parcial provimento para reformar a sentença a fim de condenar as apeladas ao pagamento do percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago do imóvel, a título de cláusula penal compensatória, bem como condená-las ao ressarcimento das quantias pagas relacionadas ao contrato objeto da presente demanda, devidamente corrigidas pelo

INPC desde o desembolso de cada parcela, com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado deste acórdão, resguardado o direito da requerida à retenção de 10% (dez por cento) sobre este montante, mantendo, os demais termos da sentença recorrida, por estes e seus próprios fundamentos.

É o voto.

Goiânia, 30 de julho de 2019.

DES. CARLOS ROBERTO FÁVARO

RELATOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 405180.33.2016.8.09.0134 (201604051803)

COMARCA DE QUIRINÓPOLIS

APELANTE: BRUNO RAFAEL DOS SANTOS

APELADO: TEODORO & BARRETO EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA

RELATOR: DES. CARLO ROBERTO FÁVARO

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMBINADA COM PEDIDOS DE NULIDADE DE CLÁUSULAS E

RESSARCIMENTO DE VALORES INDEVIDAMENTE RETIDOS.

INADIMPLEMENTO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES STJ. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.

I - É abusiva a cláusula que estabelece em 23% a retenção do valor pago a título de multa convencional, devendo esse percentual ser reduzido de forma equitativa pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em

vista a natureza e a finalidade do negócio. No caso, a redução para 10% atendeu de forma eficaz a previsão legislativa. II . Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. É inegável que a relação entre as partes é de consumo, tendo de um lado uma fornecedora de produtos e de outro adquirente desse produto -no caso, o imóvel prometido à venda à autora/apelada. Incide, assim, o Código de Defesa do Consumidor na espécie. III – O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que é possível a rescisão por iniciativa do devedor quando este não mais possuir condições econômicas para adimplir a dívida, o que enseja retenções pelo promitente vendedor de parte das parcelas pagas para compensá-lo pelos custos operacionais da contratação. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E

PARCIALMENTE PROVIDA.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 405180.33, acordam os componentes da quinta Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer do apelo e lhe dar parcial provimento, nos termos do voto deste Relator.

Votaram, com o relator, o Dr. Rodrigo de Silveira em substituição ao Desembargador Luiz Eduardo de Sousa e a Desembargadora Amélia Martins de Araújo.

Presidiu a sessão o Des. Orloff Neves Rocha.

Fez-se presente, como representante da Procuradoria Geral de Justiça, a Drª. Sandra Beatriz Feitosa de Paula Dias.

Goiânia, 30 de julho de 2019.

DES. CARLOS ROBERTO FÁVARO

RELATOR

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